“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上杭3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2026年1月住房租赁市场报告（国企定制版）》。
报告说明：关注、1月租赁市场动态，研究分析北京、上海、杭州3城住房租赁市场的关键趋势和变化
*本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank
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概 览
■宏观政策：租赁住房迈向高品质与存量盘活新阶段
■地方政策：多地租赁住房供应加速，面向人才、新市民等群体持续拓宽保障渠道
■土地成交：租赁土地供应冷淡，仅上海成交2宗配建地块
展开剩余94%■个人房源：个人房源新增规模供应收缩，租金同比深度回调
■分散式公寓：新增供应断崖式收缩，租金环比强劲反弹，但同比仍处下行通道
■集中式公寓：新增供应同比持续扩张，市场进入规模化增长新阶段，租金平稳调整
■项目新开：以上海为主力，租金与规模分化显著，北京、杭州各入市1个项目
■品牌动态：品牌扩张与数字化服务并举，长租公寓行业开年表现活跃
■金融动态：政策引领、资本加速，住房租赁金融迎来多维突破
01
政策篇
筑牢提质盘活支撑 密集施策扩供拓保障
1
宏观政策
租赁住房迈向高品质与存量盘活新阶段
1月，住建部与自然资源部等部门相继出台政策，为租赁住房高质量发展提供了系统的政策支撑。《关于提升住房品质的意见》明确要求保障性住房率先建成“好房子”，并为存量住宅改造提供品质指引，直接提升租赁住房的居住标准。同时，《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》通过鼓励盘活闲置建筑、简化登记手续、创新运营模式等具体措施，显著降低了存量资源改建租赁住房（尤其是保租房）的制度成本与门槛，旨在加速房源供给。
2
地方政策
多地租赁住房供应加速，面向人才、新市民等群体持续拓宽保障渠道
1月，全国多城市密集出台租赁住房相关政策，重点围绕扩大房源供应、强化人才安居保障、规范运营管理等方面展开。各地通过新建、改造、收购存量房等方式积极筹措保障性租赁住房，并推出专项公寓面向青年、人才、骑手等群体配租。上海、成都等地持续推进“公保简并”与运营管理制度化，河南、湖南等省则探索利用专项债收购存量商品房转作保障房。
整体来看，政策在加快供给的同时，更注重租住品质与规范化管理，租赁住房体系正朝着更精准、更可持续的方向发展。
02
土地篇
租赁土地供应冷淡 上海成交2宗配建地块
1月，上海在闵行、浦东两区完成两宗配建租赁住房用地的出让。其中，闵行区浦江镇地块采用协议出让方式，由上海召楼天地有限公司以约6.64亿元竞得；越秀地产通过公开挂牌方式以人民币25.61亿元竞得上海市浦东新区Y00-0402单元E04B-10住宅地块，占地面积约26,931.62㎡，根据规划限制条件，地块内配建公共服务设施计容面积约1,260㎡，建成后无偿移交给政府指定部门。
03
市场篇
个人房源供应收缩 北京环比降幅最大
上海、北京、杭州三城个人新增房源数量均呈现环比与同比双降态势，进入传统春节淡季，市场供应整体收紧。其中，上海新增房源最多（2.6万套），环比小幅下降3%，同比下降6%；北京新增2.4万套，环比降幅达39%，同比下降22%，为三城中下滑最明显城市；杭州新增1.3万套，环比下降23%，同比下降18%。
数据反映当前个人租赁房源供给动力减弱，尤其北京受季节性、市场调控及房源结构调整等因素影响，供应收缩尤为显著，或进一步加剧供需压力。
个人房源
租金坪效表现
个人房源租金同比深度回调，京沪环比企稳显韧性
三城个人房源坪效租金呈现“环比企稳、同比深度回调”的分化走势。其中，上海、北京租金水平接近（约3.0元/天/㎡），环比小幅上涨，显示短期价格韧性；杭州租金（1.69元）环比持平。但三城租金同比均显著下降，降幅在16%-26%之间，北京同比降幅最大（-26%）。
这表明尽管近期租金略有企稳，但受长期供应增加、需求结构调整等因素影响，整体租金水平仍明显低于去年同期，租赁市场正经历价格温和修复与深度调整并存的阶段。
分散式公寓
新增供应与租金表现
分散式房源新增供应断崖式收缩，租赁房源结构性调整深化
上海、北京、杭州三城分散式房源新增房间规模环比、同比均出现大幅下降，市场供应呈现收缩态势。其中，北京新增7633间，环比下降45%，同比下降65%；上海新增5233间，环比下降33%，同比下降48%；杭州新增2603间，环比锐减75%，同比下降62%。
数据反映出在政策引导与市场调整双重作用下，分散式房源供应持续收紧，租赁市场正逐步由分散向集中化、规范化方向转型，也预示着未来租赁房源结构将更趋组织化与规模化。
分散式房源租金环比强劲反弹，但同比仍处下行通道
三城的分散式房源坪效租金环比均出现显著增长，北京（+14.1%）与杭州（+13.8%）涨幅尤为突出，上海亦增长7.7%，显示短期市场租金呈现强劲反弹态势。然而，与去年同期相比，三城租金同比仍全线下跌，降幅在11.2%至30.3%之间，其中北京同比跌幅最大（-30.3%）。
数据表明，尽管近期租金环比快速修复，可能受季节性因素或市场情绪影响，但整体租金水平仍显著低于上年同期，市场仍处于深度调整与波动阶段，长期下行压力尚未解除。
集中式公寓（含保租房）
新增挂牌供应与租金表现
集中式房源供应同比持续扩张，市场进入规模化增长新阶段
1月，上海、北京、杭州三城集中式挂牌房源新增供应同比保持稳定增长（6.8%-16.5%），环比波动基本持平。其中上海新增规模超43万间，同比增幅达16.5%，领跑三城。
数据表明集中式租赁房源正持续规模化扩张，市场供应端已形成稳定增长态势，反映政策引导下租赁住房结构化供给体系正加速成型。
集中式房源租金平稳调整，市场呈现理性化发展趋势
1月，三城集中式房源租金整体呈现平稳调整态势，环比波动均在±2.5%以内，其中北京微涨0.5%，上海、杭州略有下调。同比来看，三城租金均小幅回落，北京（-1.7%）和上海（-3.1%）降幅温和，杭州降幅稍大（-12.3%）。
数据显示集中式房源市场租金调整相对理性，未出现大幅波动，反映其运营与定价机制渐趋成熟，市场逐步进入平稳发展阶段。
集中式公寓供应以上海为主力，租金与规模分化显著
1月，三城共有16个集中式公寓项目新入市，其中上海集中入市14个，北京、杭州各入市一个项目。其中上海多个项目为保租房，单项目房源超千间，主要由上海地产城方等国企系品牌推动，其中URI城市租住调研发现，表格中城方项目为公租房转保租房项目。
租金方面呈现显著分化：北京安贞自如寓坪效租金高达7.73元/天/㎡；上海项目多在1.5-4.35元之间；杭州青航人才公寓同样属于保租房公寓，租金仅为0.71元。
数据表明，集中式公寓市场正朝规模化、差异化的正向方向发展，国企逐步在房源筹建中扮演关键角色，且公租房的并入加大了市场的体量。
个案代表展示：
【虹桥乐贤居】
上海地产集团租赁住房战略的品牌项目，也是虹桥商务区重点打造的人才公寓。一期为市筹公共租赁住房，主要面向注册地或办公地在虹桥商务区内的企业出租；二期为虹桥乐贤居城家公寓，由上海地产集团和华住集团合作打造的保障性租赁住房项目。
【青航人才公寓二期】
青航人才公寓二期的业主方是浙江青山湖科研创新基地投资有限公司，该公司是杭州市临安区科投集团旗下的全资子公司（科创公司），同时也是该项目的建设单位（甲方单位）。青航人才公寓是杭州临安区重点人才安居项目，由瓴寓国际作为运营方以 " 青春成长营 " 为核心理念，打造集居住、成长、创业于一体的青年社区，二期678套精装公寓覆盖一居至三居多元户型，房间配备衣柜、冰箱、空调等全屋家电，实现拎包入住。目前一期（2024年底投用，1152套，面向多类人才配租并实行阶梯租金优惠，配套与运营成熟）目前出租率已达95%，二期首批160套房源启动配租。
04
重点品牌动态
头部品牌多元布局发展 服务升级创新
品牌扩张与数字化服务并举，行业开年表现活跃
2026年1月，主要长租公寓企业动作频频，展现出多维发展的态势。头部企业持续扩大规模与深化合作，如万科泊寓披露管理房源突破20万间，并与多地达成项目合作；同时，科技赋能成为新焦点，其科技平台获国家级认证，城投宽庭也上线了数字化租赁平台。营销方面，企业紧抓春节节点，通过免租优惠、社区活动及线上内容种草等方式强化客户维系与品牌曝光。此外，政企合作与社区IP打造趋势明显，多家企业通过参与保障性住房、打造主题社区等方式，积极履行社会责任并提升品牌影响力。
品牌动作：
1. 万科泊寓与湖北交投达成战略合作落地武汉项目；签约昆明新增LOFT房源、旗下小泊科技获国家高新技术企业认定；2025年度业绩披露；
2. 华润有巢凭借REITs扩募上市增强资本市场影响力；
3. 城投宽庭打造上海首个“全周期人宠友好社区”，发布社区IP与公约；
4. 漫柏集团旗下人才社区获多批次政府调研，形成示范效应；
5. 浦发有家、尔家商业则通过中标项目、开展慰问等活动，深化本地化运营与社会连接。
活动营销
1. 万科泊寓、城家公寓推出“免租抽奖”“长租免租”等续签优惠；
2. 华润有巢联动小红书开展“新年种草季”，并举办春晚活动实现线上线下曝光；
3. 城投宽庭举办国潮萌宠雅集、浦发有家开展社区声音课堂，均体现出租赁社区向内容化、社群化运营发展的趋势。
05
金融动态
政策加码 租赁市场金融赋能多元深化
金融政策：中国证监会出台REITs高质量发展新规，明确四方面11条措施
25年12月31日，中国证监会发布通知，旨在推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展。通知围绕四个方面提出11条措施：一是推动商业不动产REITs平稳健康发展，明确市场化准入安排，激发市场主体活力；二是加快推进市场体系建设，支持市场扩容扩围、加强二级市场建设并完善市场生态；三是完善申报注册制度，优化审核注册流程，健全市场化标准体系；四是加强全链条监管与风险防范，压实各方责任，维护市场平稳运行。
金融快讯：租赁住房市场迎多元资金布局，存量资产盘活与金融创新并举
1
资产收购与交易
招商房托以2.06亿港元收购香港酒店，计划改造为学生公寓；
国寿资本拟6.29亿元收购领盛旗下上海两处保障性租赁住房项目60%股权；
城璟租住完成收购北京顺义约12万平方米商业办公资产；
香港市场有多宗物业交易，买家多计划将酒店/商业物业改造为学生公寓，如万通集团旗下酒店、佐敦长乐街商业大厦等；
BGO以约3.2亿港元买入香港全幢服务式住宅。
2
金融与融资支持
浦发银行在河南许昌落地保障性住房租赁团体购房贷款；
海发集团在青岛落地山东首个“专项债+再贷款”模式保障性住房收购项目；
国家开发银行在河南濮阳落地全省首笔保障性租赁住房长期贷款；
万科相关住房租赁专项公司债券进行付息及分期兑付。
3
资产运营与处置
星星集团出售其香港铜锣湾的出租公寓物业，并以售后租回形式继续经营。
REITs动态：保障房金融市场活跃，多元融资与稳定回报并进
近期保障性住房领域金融活动频繁，呈现多元化与市场化特征。一方面，多只保障房REITs（如招商蛇口、深圳安居等）密集实施高比例分红，显示底层资产运营稳健，为投资者提供持续收益。另一方面，融资渠道持续创新，广州发行首单数字人民币CMBS，乌鲁木齐保障房ABS获受理，北京保障房中心成功发行低利率公司债。这些举措共同拓宽了保障性住房建设的长期资金来源，标志着金融支持体系正从传统信贷向公开市场、资产证券化等多元化模式深化。
其次，华夏华润有巢REIT扩募份额成功上市；中航北京昌保租赁住房REIT项目获得受理，稳步推进；而建信建融家园租赁住房REIT则为整合资源主动终止申报。这既体现了市场在政策支持下的持续扩容，也反映了不同发行主体根据自身情况进行的战略调整。
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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
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